Assogestioni
 

Fondi immobiliari

 

Fondi ad apporto

Il decreto legge n. 351/01 non contiene una disciplina fiscale specifica per gli apporti ai fondi immobiliari istituiti ai sensi dell'art. 37 del TUF. Solamente con riferimento ai fondi immobiliari ad apporto pubblico di cui all'art. 14-bis della legge n. 86/94, ossia quelli costituiti per almeno il 51% con apporto di immobili o diritti reali immobiliari da parte dello Stato e di altri enti pubblici nonché da società interamente possedute, anche indirettamente, dagli stessi soggetti è previsto un regime fiscale specifico.


In assenza di una disciplina specifica per gli apporti ai fondi immobiliari, alle operazioni di sottoscrizione di quote di fondi immobiliari mediante conferimento di beni si rendono applicabili le disposizioni tributarie vigenti per i conferimenti in società, considerata la comunanza dei profili strutturali tra conferimento e apporto e l'assenza, nella disciplina di riferimento, di elementi che giustifichino l'applicazione di un differente regime fiscale.


Ne consegue che, ai fini delle imposte sui redditi, considerato che l'art. 9, comma 5, del TUIR stabilisce che, "Ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche... per i conferimenti in società", anche alle operazioni di sottoscrizione di quote di fondi immobiliari mediante conferimento di beni si rende applicabile la disciplina delle cessioni a titolo oneroso. L'operazione determina pertanto il realizzo delle plusvalenze (o minusvalenze) risultanti dalla differenza fra il costo fiscale dei beni apportati e il corrispettivo del conferimento. In tal caso, deve considerarsi come corrispettivo del conferimento il valore normale delle quote ricevute dal conferente determinato secondo i criteri dettati dall'art. 9, comma 4, del TUIR.


In quanto equiparati alle cessioni a titolo oneroso, il regime impositivo degli apporti di beni a fondi immobiliari varia in funzione della natura del soggetto apportante e dell'oggetto dell'apporto. Infatti, l'apporto di beni al fondo, qualora sia effettuato da persone fisiche, enti non commerciali, società semplici e soggetti equiparati ai sensi dell'art. 5 del TUIR, determina la realizzazione di un reddito diverso ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. da c) a c-quinquies), del TUIR, se i predetti beni sono costituiti da terreni edificabili o immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, ovvero da partecipazioni qualificate o non qualificate. Nell'ipotesi in cui l'apporto sia effettuato nell'esercizio di un'attività d'impresa commerciale, il corrispettivo concorre invece alla formazione del reddito d'impresa.


Tra l'altro, in luogo dell'applicazione del regime ordinario, le plusvalenze realizzate all'atto di apporto di immobili o di diritti reali su immobili ai fondi immobiliari istituiti ai sensi dell'art. 37 del TUF possono essere assoggettate, a scelta dell'apportante, ad imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell'IRAP con aliquota del 20% ai sensi dell'art. 1, commi 137 e 140, della legge n. 296/06 (legge finanziaria per il 2007).


Le operazioni di apporto di beni a fondi immobiliari effettuate da imprese commerciali (imprenditori individuali, società e enti commerciali) sono inoltre soggette all'imposta sul valore aggiunto secondo le disposizioni di cui al d.P.R. n. 633/72. Inoltre, nell'ipotesi di apporto di beni immobili, occorre valutare se sussistono i presupposti per l'applicazione della disciplina contenuta nell'art. 8, comma 1-bis, del decreto legge n. 351/01. La predetta norma stabilisce, infatti, che gli apporti costituiti da una "pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell'apporto" si considerano compresi, agli effetti della disciplina IVA, tra le operazioni escluse dal campo di applicazione dell'IVA ai sensi dell'art. 2, terzo comma, lett. b), del d.P.R. n. 633/72 (ossia tra le operazioni di conferimento di azienda o rami di azienda).


Per quanto concerne le imposte d'atto (imposte di registro, ipotecaria e catastale) esse si rendono applicabili, in linea generale, secondo la disciplina ordinaria (distinguendo, quindi, tra soggetti passivi IVA e soggetti privati), salvo le eccezioni derivanti da norme speciali.


In particolare, per effetto della disposizione contenuta nell'art. 9, comma 1, del decreto legge n. 351/01, gli atti relativi alla sottoscrizione di quote, anche mediante apporto di beni, devono ritenersi non soggetti a registrazione, nel caso in cui siano stati stipulati per scrittura privata non autenticata, e l'imposta di registro si rende dovuta in misura fissa di euro 168 tanto nel caso in cui i medesimi atti siano stati registrati volontariamente, quanto nell'ipotesi in cui la registrazione risulti obbligatoria, perché redatti per atto pubblico o scrittura privata autenticata.


Alle operazioni di sottoscrizione di quote mediante apporto di fabbricati, rimangono invece applicabili le imposte ipotecaria e catastale nelle ordinarie misure proporzionali, rispettivamente del 2 e dell'1%, qualora l'apporto abbia ad oggetto fabbricati abitativi apportati in regime di esenzione IVA, oppure dell'1,5 e 0,5% in caso di apporto di fabbricati strumentali. Le suddette imposte sono invece applicate nella misura fissa di euro 168 ciascuna in relazione agli apporti aventi ad oggetto una pluralità di immobili prevalentemente locati ai norma dell'art. 8, comma 1-bis, del decreto legge n. 351/01.


Inoltre, sempre con riferimento alle imposte in esame, l'art. 9, comma 2, del decreto legge n. 351/01 prevede l'applicazione dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 516,46 ciascuna, agli atti di alienazione di immobili effettuati dallo Stato, dagli enti previdenziali pubblici, dagli enti locali o loro consorzi nei quali i fondi intervengono come parte acquirente.


Relativamente ai fondi immobiliari ad apporto pubblico, come già precisato, l'art. 14-bis della legge n. 86/94, reca particolari disposizioni. In particolare, ai fini delle imposte sui redditi, è stabilito che gli apporti effettuati nei confronti di questa particolare categoria di fondi immobiliari non danno luogo a redditi imponibili (ovvero a perdite deducibili) in capo all'apportante, indipendentemente dalla natura giuridica (pubblica o privata) di quest'ultimo e dalla tipologia di attività svolta. Inoltre, le quote ricevute in cambio dell'apporto mantengono il medesimo valore fiscalmente riconosciuto ai beni anteriormente all'apporto stesso.


Sotto il profilo delle imposte d'atto (imposte di registro, ipotecaria e catastale), per i soli apporti effettuati dallo Stato, dagli altri enti pubblici nonché dalle società interamente possedute, anche indirettamente, dagli stessi soggetti, è stata prevista l'applicazione di un'unica imposta sostitutiva pari a euro 516,45 indipendentemente dal numero degli apporti e dal valore degli stessi. Per gli apporti effettuati da soggetti privati trovano invece applicazione le ordinarie disposizioni.

Infine, per quanto concerne la disciplina ai fini IVA, questa risulta dovuta secondo le regole ordinarie, sia per gli apporti effettuati da soggetti pubblici che da soggetti privati, sempre che ricorrano le condizioni che ne rendono dovuta l'applicazione come sopra precisato.

 

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